Menghindari membayar pajak adalah legal, jika Anda melakukan persis seperti yang diperintahkan IRS. Tidak percaya padaku? Ketika datang ke real estat, melakukan apa yang disebut pertukaran penangguhan pajak 1031 adalah strategi investasi yang sedikit diketahui masyarakat umum tetapi merupakan tarif standar di kotak peralatan investor yang berpengalaman. Kekayaan jangka panjang yang nyata dalam real estat dapat dicapai tanpa pernah membayar pajak keuntungan modal apa pun melalui penggunaan teknik pertukaran yang sepenuhnya legal.

Strategi ini bukanlah hal baru, tetapi sedang menikmati kebangkitan popularitas yang signifikan sekarang karena banyak investor percaya bahwa nilai real estat telah mencapai puncaknya di banyak pasar. Mereka ingin mengunci keuntungan mereka dan beralih ke kepemilikan lain tanpa harus melakukan pembayaran besar kepada Paman Sam. Aturan kode pajak IRS mengenai 1031 pertukaran berlaku untuk semua jenis properti, termasuk tanah, rumah, apartemen, properti komersial, dan bahkan properti sewa. Investor juga termotivasi untuk menukar setidaknya satu dari dua alasan lainnya.

Pertama, mereka ingin menyesuaikan portofolio investasinya dengan berpindah dari satu lokasi properti ke lokasi lainnya. Ini bisa sangat menarik jika seseorang menukar properti di pasar bawah ke investasi lain di pasar yang lebih menarik. Ini dapat melibatkan pertukaran dari satu properti, misalnya di pasar California yang stagnan, menjadi investasi Carolina Utara yang lebih menarik.
Kedua, mereka mungkin ingin mendiversifikasi jenis real estat yang mereka miliki. Misalnya, alih-alih hanya memegang properti sewaan, mereka mungkin ingin menukar beberapa portofolio real estat mereka menjadi gedung perkantoran. Kemampuan untuk mengalirkan investasi properti seseorang tidak dapat dilebih-lebihkan. Solusi 1031 memungkinkan hal ini tanpa penalti pajak federal.

Pertukaran properti bukanlah transaksi biasa, jauh dari itu. Bagian 1031 dari kode pajak secara khusus mensyaratkan bahwa satu properti harus ditukar dengan properti lain, daripada dijual dengan uang tunai. Pertukaran inilah yang memisahkan transaksi penangguhan pajak Bagian 1031 dari penjualan dan pembelian properti secara tradisional.

Awalnya, alat 1031 dimaksudkan untuk menutupi barter, seperti menukar kuda dengan kuda, yang tidak melibatkan pengeluaran tunai. Jenis pertukaran ini kemudian diterjemahkan ke dalam bidang real estat. Ketika beberapa dekade berlalu dan bisnis penjualan dan pembelian real estat menjadi lebih rumit, konsep asli barter real estat sejenis akhirnya surut.
Pada awal 1990-an, pembeli dan penjual real estat sangat terbantu ketika pemerintah federal secara resmi mengklarifikasi banyak aspek dari bagian kode ini. Setelah klarifikasi ini diformalkan, penggunaan 1031 bursa yang jauh lebih luas dihasilkan, tidak signifikan, oleh sekelompok kecil investor “yang tahu”.

Untuk menunda semua pajak capital gain, nilai properti pengganti harus sama dengan atau lebih besar dari properti asli dan semua ekuitas dalam hasil penjualan harus diinvestasikan kembali. Aturan kunci lainnya adalah bahwa proses pertukaran harus terstruktur dengan baik. Di sinilah peran perusahaan seperti Sun1031 sangat penting. “Anda harus mendapatkan struktur yang benar,” jelas Antestenis.

Pertukaran 1031 adalah konsep sederhana untuk dipahami dan digunakan orang sebagai sarana untuk menciptakan kekayaan jangka panjang. Dengan itu, ada lebih sedikit pajak yang harus dibayar dan lebih banyak uang yang harus disimpan untuk diinvestasikan kembali ke properti yang lebih berharga. Ini adalah salah satu potongan pajak besar terakhir.

Pajak Properti, Asuransi Bahaya, Biaya HOA, dan Penyitaan

Ketika rumah masuk ke penyitaan, pemilik sering jauh lebih khawatir tentang pembayaran hipotek dari apa pun. Ada banyak biaya yang terlibat dengan memiliki rumah, meskipun, dan semua ini harus dibayar sebelum dan selama penyitaan. Jika mereka tidak dibayar, dan pemilik rumah dapat menghentikan penyitaan sebelum kehilangan rumah, mereka dapat dengan cepat menemukan diri mereka kembali dalam situasi yang sama, dalam bahaya dituntut lagi untuk pajak properti tunggakan, biaya asosiasi pemilik rumah, atau menemukan diri mereka memiliki rumah yang tidak diasuransikan. Lebih buruk lagi, pemberi pinjaman dapat memaksakan rekening escrow atau asuransi paksa pada properti. Oleh karena itu, penting bagi para korban penyitaan untuk menjaga sebanyak mungkin pembayaran yang berkaitan dengan rumah.

Pajak properti kabupaten dan kota bekerja sedikit berbeda dari biaya lain yang disebutkan di atas, karena prioritas mereka yang lebih tinggi dalam proses penyitaan, tetapi mereka, bersama dengan hak gadai lainnya di properti, akan dihapus setelah penjualan rumah oleh sheriff. Ketika penjualan sheriff dilakukan, rumah itu akan dijual berapa pun jumlah penawaran tertingginya. Hasil ini akan digunakan untuk melunasi segala sesuatu yang mempengaruhi rumah. Pertama yang harus dibayar adalah pajak properti yang menunggak atau saat ini jatuh tempo. County dibayar terlebih dahulu jika pemilik rumah tidak menunda penjualan sheriff atau mencari solusi untuk mencegah penyitaan.

Jika korban penyitaan tidak dapat menyelamatkan rumah mereka, ada kemungkinan pajak tunggakan ditambahkan sebagai hak gadai atas properti sebelum penyitaan. Pemberi pinjaman akan mencoba untuk mencegah hal ini, karena mereka akan menginginkan uang mereka sebanyak mungkin tanpa hak gadai pajak, yang akan mencakup biaya untuk memperoleh hak gadai, serta pajak itu sendiri. Namun, kemungkinan ini tergantung pada bagaimana pajak properti dibayar, apakah melalui escrow dengan perusahaan hipotek, atau jika pemilik rumah membayarnya sendiri.

Jika pajak properti dibayar melalui rekening escrow, maka pemberi pinjaman akan membayar pajak properti saat jatuh tempo. Tentu saja, jumlah yang dibayarkan untuk pajak akan ditambahkan ke total pembayaran yang dibutuhkan untuk menjual rumah atau membiayai kembali untuk menghentikan penyitaan, tetapi pajak akan dibayarkan ke county tepat waktu. Bank tidak akan membiarkan rumah masuk ke penyitaan pajak properti saat mereka mengejar penyitaan mereka sendiri, dan ini memberi mereka kesempatan untuk menambahkan lebih banyak bunga dan biaya ke total pembayaran, karena mereka dapat menumpuk lebih banyak biaya sampah pada escrow negatif keseimbangan.

Jika pemilik rumah membayar pajak sendiri, dan mereka tertinggal, maka hasil dari penjualan sheriff akan digunakan untuk melunasi pajak properti. Ketika penjualan sheriff dilakukan, harga jual akan digunakan untuk membayar pajak terlebih dahulu, kemudian hipotek, kemudian hipotek kedua dan hak gadai lainnya. Tapi pajak properti akan dibayar, untuk mencegah county mengambil alih rumah itu. Kemungkinan county memperoleh hak gadai atas rumah mungkin kecil, tetapi biasanya cukup bagi bank untuk membebankan rekening escrow pada pemilik rumah. Mereka hanya membayar pajak tunggakan dan menambahkan jumlah itu ke total pembayaran, bersama dengan biaya dan bunga terkait, yang menaikkan jumlah yang dibutuhkan untuk mengembalikan pinjaman atau menghindari penyitaan sepenuhnya. Pemilik rumah mungkin bahkan tidak tahu bahwa mereka sekarang membayar ekstra setiap bulan untuk menjaga saldo escrow baru, sampai mereka telah menyelamatkan rumah dan sekarang melakukan pembayaran rutin lagi — hanya saja pembayarannya mungkin jauh lebih tinggi daripada awalnya. karena pembayaran escrow yang dikenakan.

Setelah pajak properti dilunasi melalui penjualan sheriff, hipotek pertama akan dilunasi dengan hasil yang tersisa. Jika tidak cukup untuk membayar hipotek pertama sepenuhnya, maka Asosiasi Pemilik Rumah (HOA) dan pemegang hak gadai lainnya tidak akan mendapatkan apa-apa.

Sekarang, HOA dapat mencoba untuk menuntut pemilik rumah setelah penyitaan untuk jumlah biaya yang terutang sampai dengan tanggal bahwa mereka tidak lagi pemilik rumah. Ini mungkin tidak sepadan dengan waktu atau usaha bagi mereka untuk mencoba menuntut dan mendapatkan penilaian, meskipun, terutama karena umumnya diketahui bahwa sebagian besar korban penyitaan tidak memiliki sumber daya tambahan untuk membayar penilaian kekurangan dan sedikit motivasi untuk menyelesaikan masalah. rencana pembayaran atau pengaturan lainnya. Kemungkinan besar HOA akan menyerah begitu saja dalam mengumpulkan biaya, karena mereka tidak akan mampu menutupi biaya gugatan.

Asuransi bahaya, biaya terakhir yang paling sering dikaitkan dengan pembayaran hipotek, biasanya dibayar dengan hipotek di escrow atau pembayaran bulanan. Jika itu tidak dibayar, atau pemilik bertanggung jawab untuk membayar asuransi sendiri, tidak akan ada hak gadai yang ditempatkan pada properti untuk itu; rumah tidak memiliki asuransi bahaya. Jika sesuatu terjadi pada rumah sementara asuransi tidak dibayar, asuransi tidak akan menutupinya, jelas. Ini adalah biaya lain yang dapat dikenakan bank pada properti, jika mereka mengetahuinya korban penyitaan tidak mengurusnya. Perusahaan hipotek tentu tidak ingin meminjamkan uang untuk rumah yang, jika dihancurkan, akan menjadi kerugian total bagi mereka; asuransi paling sering wajib untuk mendapatkan pinjaman di tempat pertama.

Semakin lama penyitaan berlangsung, biaya yang lebih tinggi akan naik dan semakin sulit bagi pemilik rumah untuk memecahkan krisis dan mencegah penyitaan. Berbagai pengeluaran masih harus disimpan tepat waktu, termasuk pajak properti, biaya asosiasi pemilik rumah, dan asuransi bahaya, atau bahaya penyitaan di masa depan akan hadir, atau pemberi pinjaman dapat memaksakan rekening escrow yang mahal dan dipaksakan untuk memastikan mereka terbayar. Hak gadai tambahan dapat ditempatkan pada judul, dan pemilik rumah dapat dituntut setelah penyitaan atau menemukan bahwa asuransi mereka telah berakhir dan tidak akan mencakup kerusakan yang terjadi pada properti. Dengan demikian, pemilik rumah mungkin menemukan bahwa mereka berjuang penyitaan di berbagai bidang sekaligus, tetapi mereka perlu menyadari semua kemungkinan membiarkan pembayaran perumahan mereka gagal bayar. Penyitaan jelas merupakan masalah yang paling mendesak, tetapi mungkin semua biaya kecil yang menyebabkan mereka kehilangan rumah, kecuali jika mereka mendapatkan informasi penyitaan yang cukup untuk memahami seluruh proses dan apa yang benar-benar dipertaruhkan.